Overbieden blijft standaard, maar kopers worden strategischer
Marnix Hazelhoff
27 oktober 2025
Leestijd 4 minuten
Recente cijfers over de woningmarkt laten opnieuw zien hoe competitief het kopen van een huis is geworden. In het derde kwartaal van 2025 werd 71% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld overbod van 4,9%. Dat is iets minder dan een kwartaal eerder, maar nog steeds fors.
Meer aanbod, maar geen rust
Er kwamen dit kwartaal ruim 46.000 (+17% t.o.v. vorig jaar) woningen op de markt; het hoogste aantal sinds 2008, maar toch blijft de markt gespannen. De NVM-krapte-indicator blijft steken op 2,3, wat betekent dat er gemiddeld nog steeds maar iets meer dan twee woningen beschikbaar zijn per koper. Het totale aanbod groeit wel, maar de meest gewilde woningen verdwijnen nog steeds razendsnel van de markt.
​
De gemiddelde verkooptijd steeg licht naar 29 dagen, vooral door de zomermaanden, maar dat is historisch gezien nog steeds razendsnel. Vier op de vijf woningen vinden binnen één kwartaal een nieuwe eigenaar.
Waar wordt het meest overboden?
Vooral in het noorden van het land is de concurrentie stevig. In regio’s als Delfzijl en omgeving wordt bij meer dan 80% van de woningen boven de vraagprijs geboden, met verschillen die oplopen tot bijna 10%. Ook in Noord-Friesland en delen van Drenthe ligt de prijsontwikkeling nog boven de 10% per jaar.
In de grote steden zien we juist het tegenovergestelde beeld. In Amsterdam daalde de gemiddelde verkoopprijs licht (-0,3%), vooral doordat er meer kleine en uitgeponde appartementen zijn verkocht. In Den Haag en Rotterdam remt hetzelfde effect de stijging af: er wordt nog steeds veel overboden, maar het gaat vaker om kleinere bedragen boven de vraagprijs. Alleen in populaire stadsdelen, zoals Utrecht-Oost of Amsterdam-West, ontstaat nog regelmatig een biedstrijd.
​
Kortom: in stedelijke gebieden blijft overbieden normaal, maar de intensiteit verschilt. Waar kopers in het noorden nog structureel ver boven de vraagprijs gaan, zijn stedelijke biedingen vaker strategisch en minder emotioneel.
Van bieden naar berekenen
Kopers lijken iets terughoudender te worden. Makelaars zien minder bezichtigingen (gemiddeld 9,6 per woning, tegen 11,2 vorig jaar) en minder biedingen (3,5 in plaats van 4,2). Dat lijkt een afkoeling, maar in werkelijkheid betekent het vooral dat kopers beter geïnformeerd en gerichter bieden. Het spontane “blind overbieden” maakt plaats voor een datagedreven aanpak: weten wat de woning waard is, en precies berekenen hoeveel marge nog zinvol is.
​
Bij SlimBieden zien we dat terug in de data: succesvolle bieders combineren marktcijfers met realistische biedstrategieën. Een verschil van één procentpunt in het bod kan tegenwoordig het verschil maken tussen winnen of verliezen, en dus duizenden euro’s schelen.
Bod berekenen
Wil je weten wat je moet bieden op je droomhuis? Wij berekenen het voor je.
Conclusie
De woningmarkt van 2025 blijft een markt van overbieden, maar het karakter verandert. Het aantal kopers dat boven de vraagprijs biedt neemt iets af, en ook de hoogte van het gemiddelde overbod daalt. Dat lijkt een afkoeling, maar in werkelijkheid wordt de markt slimmer: kopers bieden minder impulsief en berekenen nauwkeuriger wat een woning echt waard is.
​
Wie zijn biedstrategie baseert op actuele marktdata en vergelijkbare transacties, heeft meer kans om met het juiste bod toe te slaan, zonder onnodig te veel te betalen.
