Wat betekent een krapte-indicator van 2,6 voor jouw bod?
Marnix Hazelhoff
17 april 2026
Leestijd 4 minuten
De NVM publiceert elk kwartaal een getal waar de meeste kopers overheen scrollen: de krapte-indicator. In het eerste kwartaal van 2026 staat die op 2,6. Dat lijkt een abstracte waarde, maar voor iemand die actief op zoek is naar een woning is het één van de meest bruikbare getallen die er zijn. Het vertelt je namelijk precies hoe hard je moet concurreren en dus hoe je je bod moet bepalen.
Wat de krapte-indicator eigenlijk meet
De NVM krapte-indicator berekent hoeveel keuzemogelijkheden een koper gemiddeld heeft. Simpel gezegd: hoeveel woningen staan er te koop voor elke actieve koper op de markt? Een score van 10 of hoger betekent dat kopers ruimschoots kunnen kiezen en de tijd hebben om rustig te vergelijken. Een score tussen de 5 en 10 duidt op een evenwichtige markt. Alles onder de 5 is een verkopersmarkt, de verkoper heeft de onderhandelingsmacht, niet de koper.
Een score van 2,6 betekent dus niet dat de markt een beetje krap is. Het betekent dat er voor elke woning die beschikbaar is, meerdere kopers klaarstaan. In de praktijk vertaalt zich dat naar biedingsprocessen waarbij je zelden de enige gegadigde bent, en waarbij de vraagprijs zelden de prijs is waarop de verkoper uitkomt.
Hoe dit getal zich verhoudt tot eerdere jaren
Om te begrijpen hoe uitzonderlijk een score van 2,6 is, helpt wat perspectief. In een normale, evenwichtige woningmarkt schommelt de krapte-indicator rond de 7 à 8. Tijdens de absolute piek van de woningmarkt in 2022 zakte de indicator naar historische dieptepunten. Daarna steeg hij licht, mede door het afkoelen van de markt en de rentestijgingen. Maar nu, in het eerste kwartaal van 2026, staat hij opnieuw op 2,6, het laagste niveau in lange tijd.
​
Tegelijkertijd groeide het woningaanbod in Q1 2026 met meer dan 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. Dat lijkt tegenstrijdig: meer aanbod, maar toch zo'n lage krapte-indicator. De verklaring is dat de vraag minstens zo hard is meegegroeid. Er komen meer woningen beschikbaar, maar er staan ook meer kopers klaar. Het extra aanbod lost de krapte structureel niet op.
Wat dit betekent voor het overbod
Een krapte-indicator van 2,6 heeft een directe relatie met de hoogte van het overbod. Hoe meer kopers er per woning zijn, hoe harder er gemiddeld wordt overboden. Dat is geen toeval maar een mechanisme: wanneer meerdere partijen tegelijk willen winnen, drijft de onderlinge concurrentie de prijs op boven de vraagprijs.
​
In het vierde kwartaal van 2025 werd 72 procent van alle woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld overbod van 5 procent. Bij een vraagprijs van €400.000 betekent dat gemiddeld een eindbod van €420.000. Maar dat gemiddelde verhult grote verschillen: populaire woningen in gewilde buurten halen structureel hogere overboden, terwijl woningen die langer te koop staan soms dicht bij de vraagprijs worden verkocht.​
Bod berekenen
Wil je weten wat je moet bieden op je droomhuis? Wij berekenen het voor je.
Wat dit concreet betekent
Een krapte-indicator van 2,6 betekent in de praktijk dat je bij het merendeel van de woningen die je bezichtigt, niet de enige bent die geïnteresseerd is. Het gemiddelde aantal biedingen per woning lag in Q1 2026 op bijna drie. Dat klinkt misschien mee, maar het betekent ook dat twee van de drie bieders met lege handen vertrekken. De vraag is niet of je moet overbieden, maar hoeveel overbod de woning die jij wilt kopen rechtvaardigt.
​
Dat hangt af van meer dan alleen de nationale krapte-indicator. Hoe lang staat de woning al te koop? Wat hebben vergelijkbare woningen in dezelfde buurt de afgelopen maanden opgebracht? Hoe is de staat van de woning ten opzichte van die referenties? Al deze factoren bepalen samen wat een realistisch en tegelijk competitief bod is.
Conclusie
De krapte-indicator van 2,6 vertelt je in welke markt je opereert: een markt waarin concurrentie de norm is en overbieden structureel loont. Maar wat je precies moet bieden op de woning die jij op het oog hebt, hangt af van data op het niveau van de woning zelf. Dat is waar het nationale gemiddelde ophoudt, en waar lokale kennis het overneemt.
