Toeristische verhuur drukt woonzekerheid weg
Marnix Hazelhoff
16 juli 2025
Leestijd 4 minuten
Valente, R., Bornioli, A., Vermeulen, S. J., & Russo, A. P. (2023, mei). Short-term rentals and long-term residence in Amsterdam and Barcelona: A comparative outlook.
Amsterdam scherpt de regels rond toeristische verhuur (Airbnb) steeds verder aan, maar tot nu toe ontbraken wijkniveau‑data om écht te begrijpen hoe short‑term rentals (STR) vaste bewoners beïnvloeden. Valente et al. vullen die leegte door de samenhang tussen Airbnb‑dichtheid, huur‑/prijsdynamiek en verblijfsduur van bewoners systematisch te analyseren.
Hoe werkt het?
De auteurs combineren drie afzonderlijke databronnen voor de periode 2017‑2019. Allereerst worden ruim 160 000 gegeocodeerde Airbnb‑advertenties omgezet naar een STR‑drukindicator per 1000 woningen voor alle Amsterdamse buurten. Deze indicator wordt vervolgens gekoppeld aan CBS‑microdata over huur‑ en koopprijzen, inkomens en verhuisbewegingen. Voor de analyse gebruiken ze panel fixed‑effects modellen om onzichtbare buurtkarakteristieken weg te filteren en mediatieanalyses om te bepalen of het effect van Airbnb‑druk loopt via huren, koopprijzen of beide. Tot slot wordt Barcelona als spiegelcase meegenomen om te toetsen of de Amsterdamse patronen uniek zijn of internationaal herkenbaar.
Wat valt op?
-
Kortere verblijfsduur
Één extra Airbnb‑advertentie per 1000 woningen verkort de gemiddelde woonduur van Amsterdamse huishoudens met ruim twee maanden. -
Hogere huren
70 % van dit effect loopt via sneller stijgende huren; de mediatieanalyse laat zien dat een hogere huurindex consumenten dwingt sneller te verhuizen. -
Koopprijzen
In Amsterdam speelt koopprijsinflatie een kleinere rol, maar in Barcelona is dit juist de dominante factor, wat onderstreept dat lokale huurmarkten het tempo bepalen. -
Ruimtelijke effecten
De impact van STR‑druk is het grootst in de negentiende‑eeuwse gordel (Oud‑West, Oud‑Oost), gematigd in het centrum (waar huren al hoog zijn) en minimaal aan de stadsrand. -
Beleidsbuffer
Invoering en handhaving van de 30‑dagenregel verminderen het effect met ongeveer 40 %, maar neutraliseren het niet volledig, er blijft een meetbare Airbnb‑premie bestaan.
Wat betekent dit voor bieders?
-
Verwacht huur‑ en leefbaarheidsrisico’s
In buurten met veel short-term rentals wisselen bewoners sneller en is de sociale samenhang vaak zwakker. Dat vergroot de kans op toeristische overlast en maakt de woonomgeving minder stabiel, iets om mee te nemen in je waardering van het huis en de buurt. -
Houd beleid in de gaten
Steeds meer steden voeren strengere regels in rond Airbnb en soortgelijke platforms. Die kunnen verhuurinkomsten beperken én de prijsgroei afremmen in wijken waar STR eerder een prijsopdrijvend effect had. Let dus op wat er lokaal speelt.
Bod berekenen
Wil je weten wat je moet bieden op je droomhuis? Wij berekenen het voor je.
Conclusie
Airbnb‑activiteiten vormen een duidelijk aantoonbare factor in de leefbaarheid en prijsvorming van Amsterdamse buurten. Waar de STR‑druk toeneemt, verkorten vaste bewoners hun verblijfsduur en stijgen huren extra hard—zelfs nadat strengere regels zijn ingevoerd. Het spiegelbeeld in Barcelona laat zien dat hetzelfde mechanisme internationaal speelt, zij het via koopprijzen in plaats van huren. Ook binnen Nederland signaleren gemeenten als Utrecht, Leiden en Rotterdam al vergelijkbare spanningen rondom toeristische verhuur en leefbaarheid.
