Vraagprijs, tijdsdruk en biedprocessen op de Nederlandse woningmarkt
Marnix Hazelhoff
15 augustus 2025
Leestijd 4 minuten
Koster, H. R. A., & Rouwendal, J. (2024). Housing Market Discount Rates: Evidence From Bargaining and Bidding Wars. International Economic Review, 65(2), 955–1002.
Waarom staat de vraagprijs zelden gelijk aan de waarde? Veel verkopers wegen snelheid en zekerheid zwaarder dan de allerhoogste prijs. Dat bepaalt of ze bewust laag prijzen om veel bieders te trekken, of juist geduldig mikken op één sterke onderhandeling. Zo is de vraagprijs niet alleen een waardeschatting, maar óók een belangrijk deel van de verkoopstrategie. Daarom onderzoeken Koster en Rouwendal hoe verkopers hun vraagprijs kiezen, wanneer een biedwedstrijd ontstaat en welke rol tijdsdruk speelt.
Het onderzoek
De onderzoekers analyseren een grote set Nederlandse woningverkopen over meerdere jaren en koppelen per transactie de vraagprijs, de uiteindelijke verkoopprijs en de tijd-op-de-markt. Daarbij onderscheiden ze twee verkoopwerelden: het klassieke één-op-één onderhandelen en concurrerende biedingen met korte deadlines. Met een structureel model leiden ze de impliciete kortingsvoet van verkopers af: hoeveel opbrengst iemand wil ruilen voor sneller zekerheid.
Om appels met appels te vergelijken, corrigeren ze voor woningkenmerken (type, oppervlakte, staat), buurt/locatie en marktomstandigheden (schaarste, drukte). Ze toetsen de robuustheid door resultaten in beide verkoopwerelden te spiegelen en specifiek te kijken naar situaties met extra tijdsdruk, zoals leegstand of dubbele lasten. De rode draad: een lage vraagprijs kan een bewuste tactiek zijn om snelheid en concurrentie te creëren, en is dus niet per definitie een teken van lage waarde.
Belangrijke bevindingen
-
Snelheid weegt zwaar
veel verkopers accepteren liever sneller zekerheid dan maanden wachten op de laatste euro. -
Laag prijzen is vaak tactiek
Een scherpe vraagprijs vergroot het aantal bezichtigingen en de kans op een biedwedstrijd. -
Biedwedstrijd = andere dynamiek
Concurrentie tilt de prijs boven de vraagprijs en verkleint de ruimte voor onderhandelen op voorwaarden. -
Tijdsdruk telt
Verkopers die al verhuisd zijn of dubbele lasten hebben kiezen vaker voor snel en zeker. -
Geduld loont soms
Zonder tijdsdruk wordt de vraagprijs hoger gezet en is er meer ruimte voor klassieke onderhandeling. Dit leidt vaak to een betere verkoopprijs voor de verkoper.
Bod berekenen
Wil je weten wat je moet bieden op je droomhuis? Wij berekenen het voor je.
Wat betekent dit voor jou?
-
Zie je een lege woning, “kan snel opleveren” of een open huis met strakke deadline, dan is de kans groot op een biedwedstrijd.
-
Vermoed je haast, bied dan vroeg en strak met eenvoudige, zekere voorwaarden.
-
In een biedwedstrijd bepaal je vooraf je walk-away; de lage vraagprijs is daar zelden de werkelijke waarde.
-
In een rustige markt onderbouw je je bod (staat, energielabel, referenties) en laat je voorwaarden meewegen.
-
Laat altijd prijs en voorwaarden samenwerken, zodat je je kans vergroot zonder onnodig te overbieden.
Conclusie
De vraagprijs vertelt welk spel je speelt. Zie je haast, win met zekerheid en tempo. Ruikt het naar een biedwedstrijd, bewaak je grens en bied doelgericht. Is het rustig, dan schuift de regie naar waarde-onderbouwing en slimme voorwaarden.
