Wat Zijn de Risico’s van Overbieden op een Huis?

Een huis kopen is een belangrijke en spannende stap. In een krappe woningmarkt kan overbieden soms de enige manier lijken om jouw droomhuis te bemachtigen. Helaas brengt overbieden ook risico’s met zich mee. Hier lees je wat de risico’s zijn en hoe je deze kunt beperken.

Wat betekent overbieden?

Overbieden houdt in dat je een bod uitbrengt dat hoger is dan de vraagprijs van een woning. Dit komt vaak voor in een competitieve woningmarkt, waar de vraag groter is dan het aanbod. Volgens een rapport van de NOS werd in 2022 nog 81% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage daalde in het eerste kwartaal van 2023 naar 31%, maar aan het einde van dat jaar was het alweer gestegen naar 53%. In het derde kwartaal van 2024 werd zelfs 69% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld overbod van 4,6%. Dit illustreert hoe fel en competitief de woningmarkt momenteel is.

De risico’s van overbieden

1. Kans op een restschuld

Een restschuld ontstaat wanneer de waarde van je huis lager is dan de hypotheekschuld, vaak als gevolg van een daling in de huizenprijzen. Door over te bieden en meer te betalen dan de actuele marktwaarde van het huis, loop je het risico te beginnen met een hypotheek die gelijk is aan de waarde van het huis. Overbieden verhoogt je Loan-to-Value (LTV)-ratio, wat betekent dat je financieel kwetsbaarder bent, omdat je minder buffer hebt bij een waardedaling. Moet je het huis dan onverwacht verkopen, dan kun je achterblijven met een restschuld. Bovendien beperkt een huis dat minder waard is dan de hypotheek niet alleen je financiële stabiliteit, maar ook je flexibiliteit om door te stromen naar een ander huis of je hypotheek te herfinancieren.

Tip: Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan bescherming bieden bij gedwongen verkoop, maar let op: overbiedingen boven de NHG-kostengrens vallen buiten deze dekking.

2. Eigen middelen nodig voor het verschil

In Nederland kun je maximaal 100% van de marktwaarde van een woning financieren met een hypotheek. Dit betekent dat het bedrag waarmee je overbiedt mogelijk uit eigen middelen betaald moet worden. Dit kan een aanzienlijke financiële belasting vormen, vooral als je niet over voldoende spaargeld beschikt. In de praktijk komt het regelmatig voor dat taxateurs hun waardering afstemmen op het overeengekomen bod. Hierdoor kan het gebeuren dat je hypotheek hoger uitvalt dan de werkelijke marktwaarde van de woning.

3. Problemen met financiering

Banken baseren hun leningen op de getaxeerde waarde van de woning, niet op jouw bod. Als je een hoger bod doet dan de taxatiewaarde, loop je het risico dat je niet genoeg kunt lenen. Zonder voorbehoud van financiering kun je zelfs te maken krijgen met boetes. Deze boetes zijn meestal 10% van de koopsom. Bij een koopsom van € 450.000 betekent dit een boete van € 45.000.

4. Onvoorspelbaarheid van de woningmarkt

Hoewel de huizenprijzen de afgelopen jaren zijn gestegen, biedt dit geen garantie voor de toekomst. Een daling van de woningmarkt kan ervoor zorgen dat jouw overbieding later als een financiële valkuil blijkt, zeker als je op korte termijn moet verkopen.

Hoe beperk je de risico’s?

Om de risico’s van overbieden te beperken, is een grondige voorbereiding essentieel.

Stel een realistisch budget vast waarin je niet alleen je hypotheek meeneemt, maar ook de kosten koper en een financiële buffer.
Ken de getaxeerde waarde van de woning voordat je een bod uitbrengt. Dan heb je een beeld bij de waarde.
Bied altijd onder voorbehoud van financiering, tenzij je volledig zeker bent dat je de financiering inclusief het overboden bedrag kunt rondkrijgen. Zo voorkom je hoge boetes als de financiering niet lukt.
Houd rekening met je lange-termijnplannen: als je van plan bent lang in de woning te blijven, kun je eventuele waardedalingen op termijn beter opvangen.